香江新豪門 第494章 【野心勃勃】

翌日。

里切曼帶著林祖輝一行，來到公園大道245號(hào)大廈。

這幢大廈林祖輝有印象，前世海航在2017年以22億美元的價(jià)格拿下，憑借一己之力，將紐約房地產(chǎn)從低谷拉了回來。不過后來海航破產(chǎn)，這幢大廈掛牌18億美元都沒有成交。

“林先生，這幢大廈始建于1967年，樓高48層，樓面面積為143萬平方尺。80年代中期，才經(jīng)過翻修，目前出租率為79。”里切曼有些得意的介紹道，不過很快神情又萎靡下去。

林祖輝觀察著大樓，也觀察者里切曼，心里有數(shù)。

反正他是抱著撿便宜的心態(tài)，來收購曼哈頓的寫字樓，貴了是肯定不會(huì)買的。

眾人朝著大樓里面走去，林祖輝問道：“租金單價(jià)平均值是多少？”

他心里肯定有數(shù)，但畢竟每幢樓的租金也是不一樣的。

里切曼不會(huì)騙林祖輝，因?yàn)閷?duì)他沒有好處。他昨天想了很久，覺得自己可能最大的希望，就是完成倫敦的‘金絲雀碼頭’，從中獲利。當(dāng)然，他現(xiàn)在可以說是破產(chǎn)了，自然也贖回不了那么大一個(gè)項(xiàng)目，所以就需要一大批風(fēng)險(xiǎn)投資。而林祖輝無疑是最好的風(fēng)險(xiǎn)投資人，他是香江的商界領(lǐng)袖，本身又是華人首富。

“目前是30美元每平方尺每年！”

林祖輝盤算了一下，合計(jì)2.5美元每平方尺每月（約20港幣每平方尺），還不及香江九龍最低寫字樓價(jià)格。

香江的寫字樓目前是全球最高，超過東京，曼哈頓更不在話下，平均在30港幣60港幣每平方尺每月的區(qū)間。中區(qū)的寫字樓，已經(jīng)達(dá)到60港幣每平方尺每月，而且接下來兩年之內(nèi)，將暴漲至90港幣以上，最高應(yīng)該是交易廣場的110港幣每平方尺。

至于曼哈頓，就算互聯(lián)網(wǎng)泡沫危機(jī)前，估計(jì)也就45港幣每平方尺（年租60美元每平方尺），遠(yuǎn)不及香江。

重要的是，紐約的寫字樓的稅收比香江高，而且這些大廈都是年代久遠(yuǎn)的大廈，一次維修升級(jí)，可能就花費(fèi)昂貴。

回報(bào)率不會(huì)太高，就算買的時(shí)機(jī)是抄底，價(jià)格也有折算。

不過，購買曼哈頓的大廈，是一種實(shí)力的象征；

同時(shí)，也是在變相交‘保護(hù)費(fèi)’，畢竟新時(shí)代集團(tuán)和林祖輝個(gè)人的明面上，都有投資數(shù)額很大的美股，為了不讓人眼紅，就必須來美國抄底大廈，來平衡之間的回報(bào)率高的關(guān)系。畢竟，證券的回報(bào)率實(shí)在太高了，還是得投資一些回報(bào)率中等的資產(chǎn)（扣除銀行利息，1015的回報(bào)率）。

一行人乘坐電梯，體驗(yàn)了這幢大廈，整體來說，確實(shí)是比較新的大廈。

不過林祖輝知道，奧林匹亞的另外幾座大廈，搞不好四五十年代的都有。

紐約在1902年，就建起了一幢22層高的熨斗大廈，是當(dāng)時(shí)最高的大廈。所以前世網(wǎng)絡(luò)上給李鴻章配上帝國大廈（1931年）等建筑，來襯托李鴻章的絕望，純粹是自媒體在蹭流量。

參觀完曼哈頓公園大道245號(hào)，林祖輝又對(duì)里切曼說道：“這樣一幢大廈，現(xiàn)在的市價(jià)是大廈？”

里切曼思考了一下，然后說道：“市價(jià)估計(jì)在3億美元，但肯定沒人購買！”他不想說謊話，因?yàn)橐赃@個(gè)年輕人的聰明，以及跟著他的那群精英顧問，一看就非常的專業(yè)。

林祖輝點(diǎn)點(diǎn)頭，這種大廈買賣雙方非常考驗(yàn)契合度，因?yàn)闆]有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。

若按香江的計(jì)算，單價(jià)一般是租金的100倍，即250美元每平方尺的售價(jià)，這幢大廈得需要3.5億。不過呢，這幢大廈的空置率那么高、每年維護(hù)費(fèi)和稅收那么高，遠(yuǎn)不可能這樣計(jì)算。

若是林祖輝出個(gè)心理價(jià)，那就是250乘以80的出租率，再折價(jià)七成，即140美元的單價(jià)；以143萬平方尺的收租面積計(jì)算，2億美元比較合適。

這個(gè)價(jià)格，在1995年以前，都沒有什么太大的漲幅。每年的租金純利，未必跑得過通脹高企，回報(bào)率可能只有58。

考察完曼哈頓公園大道245號(hào)后，林祖輝又和里切曼來到餐廳，一起吃午餐。

席間，里切曼似乎比較在意林祖輝對(duì)于‘金絲雀碼頭’前景的看法，所以他說道：“林先生也了解過金絲雀碼頭項(xiàng)目？”

林祖輝笑著點(diǎn)點(diǎn)頭，說道：“去過幾次，每一次都在感嘆‘歐洲華爾街’就要誕生了！只可惜，英國經(jīng)濟(jì)下滑，政府承諾這個(gè)項(xiàng)目的地鐵遲遲不能立項(xiàng)，是最大制約這個(gè)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。”

里切曼深有同感的說道：“當(dāng)年我接手這個(gè)項(xiàng)目時(shí)，倫敦政府信誓旦旦保證要建立1條輕軌、1條地鐵延伸線、1個(gè)水上客運(yùn)碼頭和1個(gè)新國際機(jī)場，最后只按計(jì)劃建成了輕軌當(dāng)然，倫敦寫字樓也非常低迷，也是導(dǎo)致現(xiàn)在這種情況的一個(gè)重要原因。”

林祖輝要的就是引起里切曼丟車保帥，所以繼續(xù)說道：“倫敦不可能讓這么大一個(gè)項(xiàng)目停罷，我覺得很快就會(huì)通過地鐵延伸線的決議，也許是明年或者后年.如果你能拉到足夠的資金，從債權(quán)銀行手中贖回它，只要再堅(jiān)持五至八年，這個(gè)項(xiàng)目就將大獲成功。”

里切曼說道：“話雖如此，但倘若奧林匹亞約克公司破產(chǎn)，我就算帶領(lǐng)一群風(fēng)險(xiǎn)投資完成這個(gè)項(xiàng)目，怕是賺錢的卻是投資人。”

林祖輝笑著說道：“總比什么都沒有的好！你是項(xiàng)目的領(lǐng)頭羊，可以為自己開高薪，也可以個(gè)人貸款加入投資。不過話又說來，你的公司也許不會(huì)那么糟糕！”

里切曼看著林祖輝，認(rèn)真的說道：“林先生，伱是一個(gè)值得我佩服的商人。不過我想請(qǐng)教你，你的成功最大因素是什么？”

看著曾經(jīng)被歐美投資者捧上神壇的里切曼，想起他當(dāng)年是如何受歡迎，那些商業(yè)銀行紛紛將錢送到他的手上，林祖輝不由得感嘆，世事無常，里切曼很快就會(huì)有一個(gè)新的外號(hào)——加拿大莽漢。

“我覺得是抄底吧！”林祖輝說道。

“什么時(shí)候才是底？”里切曼連忙問道。

“大家都絕望了，我就覺得是底了。別人恐慌的時(shí)候我瘋狂，別人瘋狂的時(shí)候我恐慌，大概就是這樣吧！其實(shí)，我本來今年還不想插手歐美商業(yè)地產(chǎn)，因?yàn)槭袌鲞€不足夠恐慌！”

里切曼苦笑道：“林先生的意思是，如果奧林匹亞倒閉，才會(huì)導(dǎo)致歐美寫字樓市場真正的恐慌！不過我對(duì)于你那句哲理性的座右銘——?jiǎng)e人恐慌的時(shí)候我瘋狂，別人瘋狂的時(shí)候我恐慌，非常佩服。”

可不就是嘛！

明年、后年抄底，應(yīng)該才是最好的時(shí)機(jī)。

不過呢，若是奧林匹亞破產(chǎn)，其資產(chǎn)肯定是在債權(quán)銀行手中了，他未必便宜買得到。要知道前世，奧林匹亞的1200萬平方尺曼哈頓寫字樓在1996年才被債券銀行拿出來出售，花旗銀行、李超人、加拿大銀行聯(lián)手爭奪，至于有沒有成功，林祖輝就不知道了。

估計(jì)是沒有！

林祖輝安撫里切曼說道：“里切曼先生，我無意在你傷口撒鹽。說起來，對(duì)于奧林匹亞的曼哈頓寫字樓，我并不是非常渴望投資。在我們香江，我投資的寫字樓項(xiàng)目，每年可以有30的回報(bào)率，全世界都找不到如此好的土壤。”

里切曼驚訝起來，心里感嘆ZTM的是什么市場啊，回報(bào)率那么高！

兩人聊得非常投機(jī)，特別是在金絲雀碼頭項(xiàng)目上，林祖輝明確表示自己可以投資，哪怕是曼哈頓寫字樓項(xiàng)目沒有達(dá)成合作。

當(dāng)然了，兩種投資方法不一樣，倘若里切曼可以將曼哈頓的八幢大廈廉價(jià)出售給自己，他承諾：在金絲雀碼頭項(xiàng)目中，林祖輝可以先替他購買10的股權(quán)，他可以在一定期限里贖回，僅需支付本金和利息即可。

也就說，哪怕是這個(gè)項(xiàng)目價(jià)格升值很多，他也只需向銀行借貸，再支付林祖輝本金和利息。

里切曼頓時(shí)心頭火熱起來，這個(gè)條件簡直太優(yōu)越了！

奧林匹亞一旦破產(chǎn)，所有的資產(chǎn)都不屬于他，他又何必在意曼哈頓寫字樓賣得廉價(jià)呢！

更何況，現(xiàn)在曼哈頓寫字樓的價(jià)格，就是那么廉價(jià)才能賣得出去！

和里切曼的交易，不會(huì)馬上達(dá)成，里面的程序有些復(fù)雜。首先，是要里切曼下定決定；其次，這八幢大廈已經(jīng)被債券銀行盯上了，要想出售，勢必要協(xié)商好；最后，才是雙方的正式談判。

林祖輝想購買的八幢大廈，并不包括奧林匹亞的世界貿(mào)易大廈，也不是奧林匹亞在曼哈頓的全部商業(yè)地產(chǎn)。

這八幢大廈總計(jì)是1180萬平方尺的收租面積（包括公園大道245號(hào)大廈），林祖輝給的心理價(jià)就是140美元每平方尺，總計(jì)16.5億美金，合到128.8億港幣。

以公園大道245號(hào)大廈為例，以后可以賣給海航22億美元，15年升值10倍。當(dāng)然，這部分收入不包括期間的租金。

以升值空間計(jì)算，其實(shí)比香江寫字樓的升值還高點(diǎn)了，比如說中環(huán)廣場現(xiàn)在價(jià)格應(yīng)該在80100億，但到2015年最高峰時(shí)，最多也就值500億港幣，升值空間也就56倍。

但考慮到租金水平、維修成本、稅收，香江的寫字樓賺的一塌糊涂。

而假如這筆交易達(dá)成，林祖輝相當(dāng)于就用了15.1億港幣購買下一幢150萬平方的大廈，比李超人在一年前購買的價(jià)格，還便宜了不少。

屆時(shí)，誰更會(huì)抄底，香江投資者一目了然。

至于128.8億港幣（可能不止，138億也可以接受）的資金來源，林祖輝打算用香江的物業(yè)做抵押，向匯豐、花旗等商業(yè)銀行貸款80億港幣。

這樣一來，就不擔(dān)心這些銀行不肯借了，因?yàn)橄憬奈飿I(yè)太值錢了。而且，新時(shí)代集團(tuán)負(fù)債一成都沒有了，完全不擔(dān)心沒有人借貸。

下午，林祖輝來到‘富利地產(chǎn)投資管理’公司在紐約的辦公處。

從今年年初開始，林祖輝便著手對(duì)富利地產(chǎn)進(jìn)行改革，因?yàn)樗雷罱鼉赡晁麜?huì)投資大量的美國商業(yè)地產(chǎn)。所以，集團(tuán)加強(qiáng)了這邊的管理能力，派遣了高級(jí)職員，以及招募了不少美國地產(chǎn)人才（華人優(yōu)先），組建了一個(gè)強(qiáng)大的管理班子。

目前，富利地產(chǎn)在美國擁有30億港幣左右的物業(yè)，主要是集中在洛杉磯、三藩市，但現(xiàn)在，顯然中心開始朝著紐約來了。

“老板”

會(huì)議室里，集團(tuán)部分高層，富利地產(chǎn)高層，紛紛坐在會(huì)議桌兩邊，起身恭聲說道。

梁真勛、高毅等集團(tuán)管理層，是這次隨林祖輝考察出訪；除此之外，還有富利地產(chǎn)的總裁陳明智、及富利地產(chǎn)投資管理的高級(jí)職員。

林祖輝點(diǎn)點(diǎn)頭，坐在了主位上，并示意大家坐下。

“此次來紐約，你們大概也明白了我的想法，那就是爭取低價(jià)在奧林匹亞約克公司手里，購買8幢摩天大廈。雖然就算低價(jià)投資，回報(bào)率也不會(huì)高，但若是長期考慮，應(yīng)該還是非常值得的。當(dāng)然，這筆投資未必會(huì)成，但是你們要做好準(zhǔn)備！”

“是，老板！”

林祖輝對(duì)陳明智說道：“寫字樓管理方面，你們要做好工作，優(yōu)秀的管理方，可以讓空置率更低！對(duì)于租客，我們就是他們的服務(wù)員，要有隨時(shí)為他們解決麻煩的準(zhǔn)備！對(duì)于物業(yè)，我們要用心維護(hù)。”

陳明智是香江出身的高管，但已經(jīng)在美國工作四年了，對(duì)這邊已經(jīng)相當(dāng)熟悉了。

“老板放心，我們一定管理好旗下的物業(yè)，像華人置業(yè)學(xué)習(xí)。”

林祖輝點(diǎn)點(diǎn)頭，繼續(xù)說道：“就算這次八幢大廈交易未成功，我明年也會(huì)在曼哈頓購買相當(dāng)一部分優(yōu)質(zhì)收租物業(yè)，作為長期投資之用。而富利地產(chǎn)作為新時(shí)代集團(tuán)在美國投資的旗艦，一定要發(fā)展成一直高效率、高質(zhì)數(shù)的團(tuán)隊(duì)。”

眾人見林祖輝如此重視，也知道這位老板要在美國抄底了！

香江太小了，已經(jīng)容納不下新時(shí)代集團(tuán)了。

接著，林祖輝聽取了大家的工作匯報(bào)。

洛杉磯的商業(yè)地產(chǎn)有些慘，空置率有22。當(dāng)然了，這是大環(huán)境所知。洛杉磯的那個(gè)‘商業(yè)中心’項(xiàng)目，還未竣工便遇到歐美寫字樓低谷。再加上當(dāng)年（1988年）的地皮、建筑費(fèi)等，投資也大了，目前來說不樂觀。

不過是長期投資，只要負(fù)債合理，永遠(yuǎn)都是賺錢的。

林祖輝思考了一下，對(duì)梁真勛說道：“再拿出1億美元，注入富利地產(chǎn)投資管理公司，然后購買美國通用動(dòng)力公司的股票，盡快買入。”

梁真勛連忙說道：“好的，我馬上安排！”

總計(jì)在美股上投資4.5億美元了，不過通用動(dòng)力公司的股票，預(yù)計(jì)明年年底就要放出。投資策略，是因?yàn)榱肿孑x看過巴菲特的投資經(jīng)歷。

在收購美麗華酒店和內(nèi)地投資，各開支30億港幣后，新時(shí)代集團(tuán)賬上還有六十多億港幣。下半年的純利和回籠，是不會(huì)低于60億的，總之就算投資了50億在美國寫字樓上（再貸款80億加），新時(shí)代集團(tuán)依舊有穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

所以，無需擔(dān)憂現(xiàn)金流不充足。

(本章完)