重生了，回到小縣城當(dāng)豪門 第663章 一箭三雕的主意

現(xiàn)在才2102年，建設(shè)萬達(dá)商場(chǎng)那塊地上還種著莊稼。

整個(gè)城市往東的邊界線還沒擴(kuò)張到那里，但是臨近住宅小區(qū)的低容積率地塊已經(jīng)拍到400萬/畝的價(jià)格，加上商業(yè)用地容積率遠(yuǎn)超住宅的1.5密度，按照市場(chǎng)價(jià)來評(píng)估的話，畝單價(jià)不會(huì)低于500萬/畝。

即便沒有萬達(dá)的名氣，能以30萬/畝的價(jià)格拿下，但是只要控制在100萬/畝的價(jià)格以內(nèi)，怎么開發(fā)都不會(huì)虧。

要知道萬達(dá)模式并不全是商業(yè)。

在萬達(dá)廣場(chǎng)的邊上，必然伴有萬達(dá)公館。

幾乎等于白送的地皮，加上建筑成本，再以市場(chǎng)價(jià)格出售商品住宅房，賺取的利潤足以覆蓋商業(yè)綜合體的成本。

除此之外，還能白撈一座星級(jí)酒店，一條影視院線。

對(duì)于羅陽來說，地產(chǎn)項(xiàng)目上賺到的錢用在本地，這種結(jié)果是最好的。

所以在他提出商業(yè)綜合體項(xiàng)目的概念后，飯局上的氣氛一下子熱鬧了起來。

“羅總，像這種項(xiàng)目的總投資一般需要多少啊？”

有些想要了解的信息，不一定要領(lǐng)導(dǎo)開口，熟練掌握藝術(shù)的紀(jì)建章趁著碰杯的功夫提出疑問。

“整體投資在10個(gè)億以上。”

即便把住宅的建設(shè)成本都算進(jìn)去，也用不了這么多錢，畢竟土地等于白送。

但是投資額這玩意，只要不太離譜，膨脹個(gè)一兩倍沒問題。

“當(dāng)然，這個(gè)數(shù)字把資金成本也算進(jìn)去了。”

羅陽不想說的太夸張，稍稍解釋了一下道：“現(xiàn)在因?yàn)榈禺a(chǎn)行情不錯(cuò)，所以對(duì)項(xiàng)目融資的成本也抬高了不少，前幾天在魔都有兩家地產(chǎn)公司老板說起，借助金融平臺(tái)對(duì)外各融資5個(gè)億，利息給到了15。”

“15的年息？”

國土的沈振新詫異道：“這么算下來的話，5個(gè)億的資金，一年下來的利息都要7500萬？”

“是的，每年7500萬利息。”

羅陽點(diǎn)頭道：“而且都是借用兩年，算下來要支付1.5個(gè)億的利息。”

“這么高的利息，項(xiàng)目支撐的住？”

唐海林也驚訝萬分：“現(xiàn)在地產(chǎn)開發(fā)的利潤有這么高了嗎？”

“唐叔，人家不是這么算的。”

羅陽笑著解釋道：“他們?cè)陂_發(fā)過程中運(yùn)用了杠桿，加上開發(fā)節(jié)奏的利用，這5個(gè)億在兩年里可不止開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目。”

“哦，你說說呢？”

唐海林頓時(shí)感興趣起來：“這對(duì)于我們今后的管理也是有用處的。”

其實(shí)這在地產(chǎn)開發(fā)業(yè)內(nèi)不算是秘密，即便羅陽不說，他另外找個(gè)地產(chǎn)開發(fā)公司的負(fù)責(zé)人也能問到。

“比如一塊價(jià)值5個(gè)億的地塊，開發(fā)公司以15的年化利率借來使用，買下這塊土地進(jìn)行開發(fā).”

羅陽解說道：“土地拿到手之后，就可以放到銀行里進(jìn)行抵押，按照現(xiàn)在的規(guī)定，一般是60，也就是3個(gè)億，當(dāng)然，這筆貸款不會(huì)做太長時(shí)間，一般是8個(gè)月到1年左右的時(shí)長等到這3個(gè)億到位之后，開發(fā)公司再自己拿出2個(gè)億來，又可以另外拿一塊土地，如此循環(huán)。”

2012年的時(shí)候，陽市這種五線小縣城基本沒有外來開發(fā)公司進(jìn)駐，絕大部分開發(fā)建設(shè)都是本地企業(yè)完成的。

地方性小型開發(fā)公司可能會(huì)有銀行貸款，但是絕對(duì)做不到上這么大杠桿的地步。

像唐海林他們這些領(lǐng)導(dǎo)，現(xiàn)在還沒有接受外來大型地產(chǎn)開發(fā)公司的洗禮，根本不知道在地產(chǎn)開發(fā)中杠桿能加到多大。

是啊，誰敢想啊。

某宇宙第一大房企，三十多億資本，撬動(dòng)兩萬億貸款。

在行業(yè)暴雷之前，哪怕是業(yè)內(nèi)都不敢相信。

所以酒桌上這幾個(gè)領(lǐng)導(dǎo)聽了羅陽的解說后，露出的表情已經(jīng)不是驚訝，而是震驚了。

原來地產(chǎn)開發(fā)還能這么玩？

“.第一個(gè)開發(fā)的項(xiàng)目，按照現(xiàn)在的工程建設(shè)進(jìn)度，大概在拿到土地后200250天左右開始預(yù)售，按照現(xiàn)在的市場(chǎng)行情，基本上78個(gè)月左右能賣掉90以上的房源，開盤就清盤的也不在少數(shù)。”

羅陽不管他們的震驚，散了一圈煙之后繼續(xù)道：“項(xiàng)目資金回籠之后，一部分留給項(xiàng)目建設(shè)，一部分用于還貸，剩下的大頭用于繼續(xù)拿地而第二個(gè)項(xiàng)目和第一個(gè)項(xiàng)目開工的間隔期大概只有一兩個(gè)月，后續(xù)開盤回款又可以續(xù)上還貸”

“嘶”

唐海林倒吸一口冷氣，隨后忍不住開口問道：“資金繃的這么緊，就不怕資金鏈斷裂？”

“怕啊。”

羅陽聳了聳肩膀道：“所以地產(chǎn)公司遇到行情不好的時(shí)候，有些扛不住的就會(huì)破產(chǎn)，爛尾樓就是這么來的當(dāng)然，我剛才說的那種資金使用方式比較極端，一般來說，地產(chǎn)公司不會(huì)崩的這么緊。”

有些話只能點(diǎn)到為止。

現(xiàn)階段，大部分地產(chǎn)公司的負(fù)債率還控制在6070左右，大家比較理智，再過幾年，就往90、110、130的負(fù)債率上飆升，說好聽一點(diǎn)叫上杠桿，實(shí)際上就是拆東墻補(bǔ)西墻。

這還不算吃相難看的。

等到后來年底結(jié)算工程款，用承兌商票來減輕資金壓力，更有甚者，用上自家銀行的商票，兌現(xiàn)時(shí)間一拖就是一年往上，這才叫極限使用資金.

“難怪融資5個(gè)億能給到15的利息。”

紀(jì)建章感嘆道：“只要自己手里有三五個(gè)億，加上借來的這筆錢，兩年里能做四五個(gè)項(xiàng)目還不止。”

“是啊，如今的行情下，一個(gè)住宅項(xiàng)目的毛利不會(huì)低于25，四五個(gè)項(xiàng)目的話，總盈利超過100了。”

沈振新也附和道：“即便去掉30的兩年融資利息成本，還剩下70的毛利潤，平均下來每年達(dá)到35，這個(gè)收益真不低了。”

“不是不低，是很高了。”

小叔羅建民這時(shí)候也感慨了一句。

“小羅啊，你不會(huì)這么玩吧？”

前面之所以震驚，是因?yàn)闆]見過，也沒聽說過。

但是在羅陽解說一遍之后，在座的幾個(gè)領(lǐng)導(dǎo)都能發(fā)覺里面的好處和弊端。

關(guān)鍵是這個(gè)弊端比較極端，萬一造成爛尾，就比較難收拾了。

所以唐海林比較關(guān)切。

“唐叔，我是本地人，在老家這么多產(chǎn)業(yè)，跑都跑不了的。”

羅陽笑著回復(fù)道：“別說拆東墻補(bǔ)西墻了，就算質(zhì)量搞的不好，都要被老家人戳脊梁骨的。”

“哈哈哈”

聽了羅陽這番話，唐海林哈哈大笑起來。

他端起酒盅道：“不止戳你脊梁骨，大家都知道你老丈人是姜遠(yuǎn)山，回頭連他都逃不了。”

“我先把這杯酒喝了壓壓驚。”

羅陽端起酒盅，低了一寸杯口，碰完后一口干掉。

“唐叔，你這么一說，我都不敢搞地產(chǎn)開發(fā)了。”

他放下杯子后道：“還是安安穩(wěn)穩(wěn)的做我的實(shí)體制造產(chǎn)業(yè)吧，規(guī)模做大了，地方政府還得捧著我，生怕我把總部搬遷掉.做地產(chǎn)的投入資金這么大，即便賺錢了也被叫好，太沒意思了。”

嗯，除非愿意上杠桿，把規(guī)模做大，然后組建一支歌舞團(tuán)。

聽到羅陽有撂挑子的想法，唐海林不干了。

“小羅啊，像你這樣的本土企業(yè)家，我們還是放心的。”

他以為剛才的敲打重了，趕緊彌補(bǔ)道：“尤其是商業(yè)綜合體這種項(xiàng)目，能幫當(dāng)?shù)貛韼浊€(gè)就業(yè)崗位，已經(jīng)不比一家上規(guī)模的制造業(yè)企業(yè)差了，我們政府該給的優(yōu)惠也一定會(huì)給到位.”

剛才羅陽可是婉拒了住宅開發(fā)。

因?yàn)橥撇贿^他的情面，才提到了投資建設(shè)一個(gè)商業(yè)綜合體的想法。

本來就帶著猶豫，自己再給壓力，這個(gè)不比老姜差的小狐貍說不定就借機(jī)縮回去了。

“反正前期還要做不少準(zhǔn)備工作，走一步看一步吧。”

羅陽笑著回應(yīng)道：“剛才答應(yīng)唐叔的規(guī)劃方案肯定會(huì)拿一套出來，至于后續(xù)會(huì)不會(huì)落地，還需要市里和投資方都覺得滿意才行，這里面一來一去的談判不是短時(shí)間能完成的。”

“不管怎么說，你先把方案草本拿出來。”

唐海林抓住羅陽的小尾巴道：“至于市里，我去和領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，尤其何高官那里，他對(duì)于城市面貌改善這一塊非常上心，像商業(yè)綜合體這種項(xiàng)目，他一定會(huì)非常感興趣的。”

他這話倒是沒夸張。

記憶里，陽市的萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目就是何高官在任的時(shí)候引進(jìn)來的。

為了接觸萬達(dá)上層，據(jù)說還動(dòng)用了他自己的私人關(guān)系。

說完這些后，唐海林也不給羅陽拒絕的機(jī)會(huì)，立刻使眼色，讓其他人轉(zhuǎn)移話題。

“羅總，前兩天茅總來我辦公室有點(diǎn)事，順帶聊到了你。”

國土的沈振新秒懂領(lǐng)導(dǎo)的眼神：“他笑著說被你老丈人騙到魔都去投了200萬米元，結(jié)果連晚飯都沒吃飽，最后不得不去吃夜宵”

“沒吃飽是真的。”

羅陽笑著回應(yīng)道：“但是說到被我老丈人騙了這件事就不對(duì)了。”

說到這里的時(shí)候，他頓了頓。

“唐叔，洪主任、紀(jì)局、沈局，蔣秘書、小叔.”

端起酒杯挨個(gè)示意了一下，羅陽才繼續(xù)道：“你們瞧著吧，等到年底的時(shí)候，他們幾個(gè)老板得挨個(gè)請(qǐng)我岳父吃晚飯，到時(shí)候去見證！”

“羅總，這可是你說的啊！”

沈振新當(dāng)即就道：“到時(shí)候他們請(qǐng)你岳父，必須帶上我們見證。”

姜遠(yuǎn)山帶去魔都的幾個(gè)老板在陽市的名頭都不小，和洪主任以及羅建民可能不怎么熟悉，但是和唐海林、紀(jì)建章、沈振新他們?nèi)齻€(gè)可是都很熟悉的。

“豈止見證。”

羅陽一口干掉杯中酒之后道：“到時(shí)候你們看著吧，一個(gè)個(gè)得纏著我岳父，上趕著送錢，不收不行那種！”

除了知道一點(diǎn)情況的沈振新之外，其余幾個(gè)人都露出迷惑的表情。

“老沈，怎么一回事？”

紀(jì)建章立刻開口詢問。

沈振新看了羅陽一眼，見他沒什么反應(yīng)，這才把他和茅總的話復(fù)述了一遍。

“茅總.宏達(dá)電纜的茅世昌？”

開發(fā)區(qū)的副主任洪燁在腦海里捋了一遍沈振新剛才說的話，隨后看向羅陽道：“你在魔都還搞金融投資？”

“嗯，不止金融投資，我還搞影視娛樂投資。”

羅陽點(diǎn)頭道：“魔都那邊產(chǎn)業(yè)的效益比較好，現(xiàn)金流充沛，總不能放在銀行里浪費(fèi)吧，所以做了一些投資.”

“這么說來.”

洪燁的關(guān)注點(diǎn)和沈振新不一樣：“你在陽市的投資都來自于魔都那邊的收益？”

“可以這么說吧。”

羅陽想了想道：“一半來自正陽集團(tuán)，一半來自魔都那邊.實(shí)際上正陽集團(tuán)早期的生產(chǎn)地點(diǎn)也在千燈，挨著魔都，所以說來自魔都的收益也沒錯(cuò)。”

“下半年市里有一個(gè)秋季招商會(huì)。”

洪燁非常感興趣的試探道：“你在魔都那邊人情面廣，能不能拉一些魔都的老板來陽市開發(fā)區(qū)投資？”

羅陽：“.”

好家伙，這就貼上來了？

哪里看出我人情面廣了？

“洪主任，我今年才22歲，哪有什么人脈關(guān)系。”

羅陽可不會(huì)被架住：“我白手起家才三年，期間還有一半時(shí)間在學(xué)校里上課，朋友認(rèn)識(shí)幾個(gè)，但是要說關(guān)系廣，還真算不上為了這個(gè)，我岳父還把我介紹進(jìn)了魔都陽市商會(huì)，就是為了讓我多認(rèn)識(shí)幾個(gè)朋友。”

酒桌上所有人這才驚醒，原來剛才陪著他們侃侃而談的老板才22歲。

上個(gè)禮拜才大學(xué)畢業(yè).

“不過我倒是聽說市里打算引進(jìn)一所本科院校，已經(jīng)在金陵那邊拜訪了不少關(guān)系。”

羅陽不光要把自己摘出來，還想借勢(shì)：“其實(shí)我覺得魔都那邊也可以搞一搞活動(dòng)，市里聯(lián)絡(luò)一下，再找魔都陽市商會(huì)幫著協(xié)調(diào)，一起在魔都弄幾場(chǎng)聯(lián)絡(luò)會(huì)現(xiàn)在很多高校很想走產(chǎn)研一條龍的路子，利用魔都那邊陽市籍教授的能量，引進(jìn)幾個(gè)這類項(xiàng)目到陽市來，說不定還真有可能。”

這樣也可以嗎？

洪燁腦子里有點(diǎn)迷糊；“研在魔都高校，資金在魔都老板手里，人家憑什么把結(jié)合項(xiàng)目放到陽市來？”

“咱們陽市引進(jìn)高校的研究生院啊。”

羅陽笑了笑道：“本科階段也不可能有這樣的產(chǎn)研結(jié)合項(xiàng)目，咱們陽市可以和魔都高校談一談，把部分專業(yè)的研究生院放到陽市來，咱們市里給資金和政策，研搬過來了，想要結(jié)合研究成果的資金不就跟著來了？”

一語驚醒夢(mèng)中人。

是啊，本科院校引進(jìn)有難度，先引進(jìn)一兩個(gè)研究生學(xué)院怎么樣？

還能兼帶著引入有研究成果的實(shí)驗(yàn)室，甚至吸引到投資這些成果的資金

一舉三得啊。

這回不光是洪主任了，包括唐海林在內(nèi)幾個(gè)領(lǐng)導(dǎo)再看羅陽的眼神，真的很驚艷。

這個(gè)年輕人真的只有22歲？

腦子是怎么長的