香江新豪門 第339章 【大暴跌前的籌備】

5月伊始。

禮拜一，港府推出該財政年度的首次3幅官地拍賣，各大地產(chǎn)商再次磨刀霍霍。

事前，林祖輝本不想?yún)⒓拥模贿^最后覺得自己還是‘重在參與’比較好，不然太過惹人矚目。

說來也是林祖輝高估了香江的各大地產(chǎn)商，他們其實并沒有‘太多’的市場敏銳度（呸，穿越者的嘴臉），哪怕是四大家族也是如此。以前他們之所以成功，并不是預(yù)料到危險來臨，而是保持著合理的債務(wù)抵御風(fēng)險，而一旦暴跌后，他們才展示出‘驚人的膽量’進(jìn)行抄底。

林祖輝不一樣，他對市場非常敏銳，既可以預(yù)知危險提前減磅，又可以第一時間進(jìn)行抄底；憑借這種本領(lǐng)，在一次大機(jī)會面前，他能數(shù)倍于四大家族的獲利。

在最近的三個月時間，新時代集團(tuán)系出售大量的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，在市場上并不是什么隱秘的消息；地利根德閣一座的出售，更是全港皆知。

大家如何評價林祖輝呢？

嚴(yán)重一點的說林祖輝是‘挖肉補(bǔ)瘡’，賣掉優(yōu)質(zhì)物業(yè)去投資萎靡的航運(yùn)業(yè)（8億）、永安集團(tuán)（8億）。

寬和一點的說新時代集團(tuán)系的資金充足，貸款雖然高，但離三成都不及，完全可以繼續(xù)貸款完成大計劃——兩個大型屋邨、中環(huán)廣場、以及即將放出的‘中環(huán)花園道地王’。

大家不會認(rèn)為有什么危險來臨，就好比股市正旺時，股神站出來勸告股民，也未必管用。

拍賣會的現(xiàn)場。

黃氏父子見林祖輝親自參與拍賣，臉色有些不好，他們是地產(chǎn)大好友，但這位也是地產(chǎn)大好友；上次灣仔地王失利，已經(jīng)給他們留下了一個陰影。

好在，今天的林祖輝表現(xiàn)似乎不給力，三幅土地一幅也沒有收獲成功；反倒是黃氏父子越挫越勇，今天連奪兩幅工業(yè)用地，涉及資金2.1億元。

香江的工業(yè)樓宇已經(jīng)需求不振，市道轉(zhuǎn)淡，不過開發(fā)商可以選擇拆卸工業(yè)樓宇，改建寫字樓。港府亦開始接納‘綜合工業(yè)及辦公室樓宇’的新概念，準(zhǔn)許工業(yè)地產(chǎn)權(quán)持有人向城市規(guī)劃委員會申請更改土地用途，興建工業(yè)及辦公室兩用的大廈。

所以，黃氏父子花2.1億購買工業(yè)用地，也就可以理解了。

拍賣會結(jié)束，黃氏父子來到林祖輝面前，黃廷芳笑著說道：“林生，今天似乎對這三塊地皮看不上？”

其實林祖輝都有參與到最后三四家競標(biāo)的時候，不過聯(lián)系林祖輝一向的地產(chǎn)大好友，今天表現(xiàn)自然可以算差，畢竟都親自來了！

林祖輝回應(yīng)道：“工業(yè)、住宅用地，都需要考慮短期的價值利益，不像商業(yè)地皮。不是我看不上，而是黃生太厲害，佩服佩服！”

有點虛偽，明明別人買貴了三四成！

黃廷芳內(nèi)心有些得意，上次最后關(guān)頭失敗，他還是有些后悔的。不過這次總算找回一些面子，沒有玷污自己的這個‘地產(chǎn)大好友’的美譽(yù)。

“林生，花園道地王聽說本月就要放出了，要不我們兩家聯(lián)合起來，就是十拿九穩(wěn)的事情。”

打不過就加入，也是黃廷芳的真實想法。

商界沒有永遠(yuǎn)的仇人，只有永遠(yuǎn)的利益，更何況大家也不是仇人，只不過是在拍賣會上競爭而已，是不可能結(jié)仇的。否則，那香江的仇人未免太多了。

不過，林祖輝沉默了一下，猶豫的說道：“不瞞黃生，最近形勢有些復(fù)雜，我們的投資轉(zhuǎn)為保守了。所以，我們兩家公司的投資策略不一樣了，所以合作不了！”

黃廷芳一愣，說道：“林生說的是...？”

他覺得林祖輝有些杞人憂天，不過沒有說出來。

林祖輝點點頭，并說道：“這事我拿不準(zhǔn)，所以花園道地王對我們來說，實在投資太大。不好意思了，黃生，兩次拒絕你的好意！”

黃廷芳連忙說道：“林生嚴(yán)重了，我相信我們還會有合作的！”

林祖輝點點頭，說道：“會有的！”

這倒是實話，如果是大型住宅地皮拍賣，林祖輝未必會熱衷。因為成本太過昂貴，盈利不會過豐，所以以后聯(lián)合投標(biāo)，也是趨勢。

后期包括一些大型商業(yè)、住宅綜合用地拍賣，林祖輝也會采取拉攏盟友，讓出三成左右的股份，進(jìn)行競拍。道理很簡單，大家都是合組財團(tuán)，若你想吃獨(dú)食，以后怕是容易被人群攻。

拍賣場上，大家都互相打完招呼，便散去。

林祖輝今天的目的也已經(jīng)達(dá)到，就是給大家一個感覺，他已經(jīng)‘精疲力盡’了。然后等花園道地王招標(biāo)時，大家就不會針對林祖輝。

特別是李超人，林祖輝搶他那么多項目，保不準(zhǔn)這個老YB有惡意的想法。只要被李皇冠一針對，憑借他的財力，林祖輝要吃虧不少。當(dāng)然，李超人旗下公司都在調(diào)整投資策略，海外的比重加碼，也未必會惡意針對林祖輝，畢竟那需要很大的代價。

所以，他今天給人的感覺就是，即沒有對地產(chǎn)前景感到悲觀，也沒有以前那樣‘大手筆’的風(fēng)范。

下午，林祖輝會見了萬國寶通香江負(fù)責(zé)人史蒂夫。他本人和萬國寶通保持著非常良好的關(guān)系，起初是因為梁伯韜的關(guān)系，后來雙方的業(yè)務(wù)越來越多，萬國寶通已經(jīng)成為新時代集團(tuán)系貸款最多銀行。

而林祖輝的信譽(yù)堪比李超人，自然也非常受到萬國寶通的重視。

當(dāng)林祖輝提出用自己持有新時代集團(tuán)部分股權(quán)做抵押，貸款20億港幣的時候，史蒂夫還是很吃驚。香江的老牌富豪相對保守，很少讓家族的債務(wù)如此高，要知道林祖輝個人貸款已經(jīng)高達(dá)30億了。

史蒂夫問道：“林先生，資金的用途是？”

林祖輝說道：“家族的地產(chǎn)投資，我想以我旗下公司的經(jīng)營狀況，20億貸款還是沒有問題吧！”

史蒂夫點點頭，說道：“20億貸款對你來說當(dāng)然不是問題，不過我們銀行對于大額貸款，總歸是謹(jǐn)慎的。不過你放心，我會盡快給予你答復(fù)，不會讓你久等的！”

這個可以接受，畢竟是大額貸款。

林祖輝又說道：“有五億港幣我需要美元貸款，在美國完成支付。”

聽到投資美國，史蒂夫自然非常高興，這幾年香港的富豪都是香餑餑，深受美國、加拿大、澳洲政府的青睞。

“沒問題，歡迎林先生投資美國，我們?nèi)f國寶通非常樂意和你合作！”

新時代的孫公司富利地產(chǎn)，在洛杉磯的那個商業(yè)項目，就是交給萬國寶通的貸款。所以，哪怕是萬國寶通美國總部，也是非常看重林祖輝這個新晉財閥。

“當(dāng)然，我們可是合作伙伴！”

送走了史蒂夫之后，林祖輝馬不停蹄的又開始聯(lián)絡(luò)各家銀行，打算共獲得35億的巨額貸款。其中5億港幣去美國，繼續(xù)投資微軟，將持有的股份增持到2的水平。

另外的30億，則放在香港，打算抄底地產(chǎn)。連同他本來的資金，差不多80億港幣的資金在香江。

當(dāng)然，若是地產(chǎn)股市暴跌后，這些銀行也會紛紛開始緊張，前來詢問林祖輝的情況，畢竟他的負(fù)債已經(jīng)高達(dá)65億。

林祖輝之所以提前抵押貸款，也是考慮到股票貶值，股災(zāi)后貸款將會抵押更多的股權(quán)！

翌日。

林祖輝和新時代系的地產(chǎn)/置業(yè)的四架馬車，開了一個秘密會議。

陳曉芬最近壓力有些大，一看面色就不太好，林祖輝先是體諒下屬：“我對你們銷售部的成績已經(jīng)很滿意了，后面盡力就行！”

此時，新時代集團(tuán)在前四個月的地產(chǎn)盈利已經(jīng)高達(dá)7億元（采用單個樓盤盈利計算出純利），已經(jīng)相當(dāng)不錯了；就算下半年再萎靡，八個月盈利三四億元還是沒有問題。

新時代集團(tuán)今年由于外匯、期指獲利不菲，估計能獲得純利20億。

長實在去年也才獲利20億，新鴻基也不過才18億；也就是說，今年新時代集團(tuán)的盈利可能超過長實。

雖然是非地產(chǎn)盈利占據(jù)了很多，但香港地產(chǎn)都有投資證券的傳統(tǒng)，前世李超人更是在1989年以后，投資了近60億證券。不過，李超人投資證券的目標(biāo)是一些合作伙伴，以此提高長實的影響力。

陳曉芬連忙說道：“謝謝老板夸獎！主要是一些敏感的炒家和代理商，變得謹(jǐn)慎起來，所以銷售確實很困難，畢竟我們相當(dāng)于是將前八個月的銷售，集中在今年前五個月。”

林祖輝點點頭，看來陳曉芬最近真的壓力大，也知道提困難了。

不過，林祖輝是知道情況的，香江的炒家和代理商本來就比普通人更靈敏，一般來說，在地產(chǎn)暴跌后，如果有炒家入場，就代表要恢復(fù)了。畢竟，香江的炒家和剛需，是一半一半的成分。

到了九十年代，更是一度炒家占七成，剛需占三成。在政府出臺多項措施后，此風(fēng)才好了一點。

所以，若是將房價高，全部歸功于地產(chǎn)商，恐怕林祖輝都要叫‘冤枉啊，包大人！’

港英政府占四成、香港炒家占三成、地產(chǎn)商占三成，這才是最好的答案！

“盡力就行！”林祖輝最后說了一句。

陳曉芬點點頭！

接著，林祖輝又對總經(jīng)理陳斌說道：“六月份開始，可以開始慢慢的增加地盤開工，你們也得做好準(zhǔn)備！”

“沒問題，我會組織好的！”

接下來才是重頭戲！

林祖輝詢問道：“期指回籠了多少資金？外匯賬戶情況如何？”

新時代集團(tuán)去年光地產(chǎn)盈利就是15億（全年盈利16.5億），今年預(yù)計只有11億，可以說全靠金融投資翻身了。

當(dāng)然，若是算上出售收租物業(yè)那一筆非經(jīng)常性盈利，新時代集團(tuán)今年可謂妥妥的盈利巨無霸了。

梁真勛說道：“期指已經(jīng)交割完畢，我們共獲得純利3.8億，回籠資金6.8億。而現(xiàn)在美元兌日元外匯投資情況非常好，今天開盤就已經(jīng)134點了，照這個趨勢，短期還有很大的上漲空間.....外匯賬戶上，我們目前的盈利為5億出頭，相當(dāng)于可回籠資金就是10億。”

金融上的回報，就已經(jīng)相當(dāng)于白撿一個香江船務(wù)。

總之，暴跌的時候，新時代集團(tuán)相當(dāng)于賬戶上躺著50億的現(xiàn)金（包括套現(xiàn)外匯），當(dāng)然也包括有50億的債務(wù)（利息為4.5億一年）。

可以說，財務(wù)非常的有優(yōu)勢！

最近新世界發(fā)展在鄭家純的手里，負(fù)債從十幾億，很快上升至45億。看趨勢，今年新世界發(fā)展債務(wù)90億是沒有問題的。據(jù)林祖輝所知，新世界發(fā)展還想將會展中心兩座酒店半數(shù)股權(quán)，從君悅酒店集團(tuán)手中收回（前期賣了一半）。

林祖輝已經(jīng)開始準(zhǔn)備從新世界手中薅羊毛了，原來，新世界后期會出售非常多的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，以此來減債，特別是會展中心的權(quán)益，更是值得林祖輝下手。

新時代集團(tuán)的債務(wù)雖然多，但林祖輝減債其實是通過金融來，而新世界發(fā)展就只有出售優(yōu)質(zhì)收租物業(yè)來減債了。

林祖輝又對梁真勛問道：“對于那些大量擁有換地權(quán)益書、地皮的業(yè)主，你們調(diào)查得如何了？”

梁真勛點點頭說道：“嗯，已經(jīng)掌握相當(dāng)多的資源了！我們甚至從一份遺囑上面，發(fā)現(xiàn)價值4000萬的換地權(quán)益書，不過受益人已經(jīng)移民在國外。機(jī)會合適，我們就組織人手去國外找到那個受益人，買下他！”

林祖輝一愣，還有這種事情？

“嗯，你們現(xiàn)在要充分的對市場了解。我可以負(fù)責(zé)任的告訴你們，風(fēng)雨欲來而且，你們還得花心思穩(wěn)定公司的人心，切莫造成人才大量流失。”

此次證券、地產(chǎn)暴跌，來的狠（暴跌3040），恢復(fù)也挺快（1年）；可以說，再也找不到如此好的機(jī)會了。

1982年的暴跌，足足3年才恢復(fù)過來。信和去抄底，結(jié)果差點把公司倒閉了（非家族實力），畢竟地產(chǎn)公司全靠利息，萎靡的時間越久，那利息高的嚇人（當(dāng)年15厘）。

“是！”

眾人不懷疑老板的眼光，那可是將八七股災(zāi)預(yù)料得非常詳細(xì)的主，華爾街精英都不配給老板提鞋。

老板從不盲目的投資，一旦投資金融就一個特點‘快狠準(zhǔn)’，絲毫不會拖泥帶水。