我要做港島豪門 第557章 【長江實(shí)業(yè)的短期方向】

經(jīng)過三天的高層磋商，長江實(shí)業(yè)和太古洋行達(dá)成了協(xié)議：合資組成新的地產(chǎn)公司——施利亞地產(chǎn)，雙方各自出資0.5億港幣；施利亞地產(chǎn)向太古洋行購入第一期地盤，面積為6萬平方尺，價(jià)格為6000萬港幣。

‘太古城’首期住宅項(xiàng)目規(guī)劃的是5幢‘雙十字’造型住宅大廈，一層八戶，每幢樓26層，總計(jì)1040個(gè)住宅單元；

建成之后，擁有樓面面積80萬平方尺左右！

合同簽訂之后，太古洋行也大方展示出太古城的設(shè)計(jì)藍(lán)圖，哪怕是吳光耀也不由得佩服起來；

按照太古洋行的設(shè)計(jì)，‘太古城’十期住宅項(xiàng)目逾10000個(gè)住宅單元（50幢住宅大廈），每個(gè)住宅單元600平方尺到900平方尺不等，這樣算下來太古城住宅面積有800萬平方尺；

吳光耀倒抽一口冷氣，由于太古城的地皮成本非常低，樓面地價(jià)僅為70港幣每平方尺；

按照目前的人工、材料等成本，每平方尺樓面造價(jià)預(yù)計(jì)在60港幣左右；

也就是說每平方尺樓面成本價(jià)格，只有150港幣不到！

那么能賣多少錢呢？

按照歷史，1976年太古城首期兩幢樓的售價(jià)為230港幣每平方尺；

到了1977年，每平方尺售價(jià)將達(dá)到300港幣每平方尺；

到了1981年，地產(chǎn)達(dá)到巔峰，每平方尺將達(dá)到1300港幣。

獲利之豐，可想而知！

而且，太古城還規(guī)劃了300萬平方尺的‘太古城中心’，號(hào)稱全港最大的商場（后被海港城超越），經(jīng)營方式只租不售；商場內(nèi)可以容納數(shù)百家精品店、百貨公司、超級(jí)市場、酒樓餐廳、電影院以及溜冰場等各種娛樂設(shè)施。

整個(gè)太古城就貢獻(xiàn)了1100萬平方尺的物業(yè)，但就算如此大的面積，整個(gè)太古船塢地皮的建筑比例只有25；

按照港府規(guī)定的35建筑比例條例，太古城拿出了將近40畝（24萬平方尺）的土地，用來開辟花園、娛樂場、休憩場地；

所以，太古城的居住環(huán)境堪稱一流。

太古洋行的地產(chǎn)策略雖然保守，但吳光耀是真心的佩服。

長江大廈，董事長辦公室。

吳光耀對(duì)著沙發(fā)上的黎星說道：“大型私人屋邨將成為香港住宅市場的主流，這也是我這些年到處收購老牌公司的目的！”

黎星聽的心情澎拜，長江實(shí)業(yè)如今也算擁有了幾塊大面積地皮，可發(fā)展大型私人屋邨。

“老板，我們要馬上發(fā)展大型私人屋邨計(jì)劃嗎？”

吳光耀有意考考自己這個(gè)得意高管，所以說道：“你打算怎么利用薄扶林、銅鑼灣、賽西湖、太古山谷1號(hào)段，說說你的計(jì)劃？”

長江實(shí)業(yè)目前擁有的地皮儲(chǔ)備情況如下：

一、230萬平方尺的小型地盤/舊樓，這些是在六七事件中，趁低吸入的地盤（原本380萬平方尺）；這些地盤地理環(huán)境較好，普遍位于本島和九龍繁華地段。

二、500萬平方尺的新界乙種換地權(quán)益書/新界地皮，這是這些年來長江實(shí)業(yè)矢志不渝的結(jié)果。

三、大型地盤，包括薄扶林（90萬平方尺）、銅鑼灣（130萬平方尺）、賽西湖（86萬平方尺）、太古山谷1號(hào)（50萬平方尺），這些地皮都是可求而不可遇的好地皮。

這樣算下來，長江實(shí)業(yè)已經(jīng)擁有1000萬平方尺的土地儲(chǔ)備，可謂是強(qiáng)悍之極。

也正是因?yàn)槿绱耍瑓枪庖谶@次地產(chǎn)大跌30之際，并沒有趁底吸納新的地皮；

其中也是有兩方面的考慮：

第一，1982年還有一次大機(jī)遇，可以儲(chǔ)備大量土地；

第二，吳光耀有意讓自己旗下的地產(chǎn)公司，專攻私人屋邨項(xiàng)目（1500個(gè)住宅單元加各種商業(yè)的項(xiàng)目，相當(dāng)于前世的內(nèi)地小區(qū)。）；小型的住宅項(xiàng)目（幾幢樓的底盤）不是放棄，而是減少數(shù)量。

黎星想了一想，認(rèn)真的說道：“按照目前的形勢(shì)，我預(yù)計(jì)港島的地產(chǎn)將在1976年開始旺盛，按照香港的地產(chǎn)周期，一個(gè)旺市會(huì)持續(xù)四五年....”

黎星話還未說完，吳光耀鼓掌稱贊他的預(yù)判性！

可以說，黎星完全摸透了香港的地產(chǎn)趨勢(shì)；

當(dāng)然，不是說在1981年以后，長江實(shí)業(yè)退出地產(chǎn)市場，而是提前減輕債務(wù)、減少樓盤開發(fā)、減少大規(guī)模投資，以此來抵御風(fēng)險(xiǎn)而已；地產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)然不會(huì)停，否則公司的職員、以及合作的判頭、工人該如何安置。

得到吳光耀的肯定，黎星立馬信心更甚，開口說道：“所以，關(guān)于四塊大型地盤，我的想法是：賽西湖地塊，立馬修建一個(gè)集娛樂、運(yùn)動(dòng)、休閑為一體的大型活動(dòng)場所，和賽西湖景區(qū)連成一片；并預(yù)留10萬平方尺的住宅用地，在1976年進(jìn)行開發(fā)私人屋邨；在10萬平方尺的地盤上，可修建12幢26層住宅大廈；屆時(shí)，總樓面面積預(yù)計(jì)在160萬平方尺，逾2000個(gè)住宅單元。”

吳光耀點(diǎn)點(diǎn)頭，由于整個(gè)地盤高達(dá)86萬平方尺，那么修建12幢住宅大廈，自然不可能超過建筑容積率，甚至說非常低。

吳光耀插話道：“1976年開發(fā)住宅的話，我們可以分別在1978年、1979年、1980年，分為三年進(jìn)行銷售。”

雖然知道1981年的高達(dá)住宅可達(dá)1300港幣每平方尺，但是考慮的市場、財(cái)務(wù)等各方面，長江實(shí)業(yè)也不可能捂在手里這么多年。

據(jù)吳光耀所知，1976年港島的高級(jí)住宅就達(dá)到了300港幣每平方尺，而到了1981年，將達(dá)到1300港幣每平方尺，漲幅為3倍左右。

黎星點(diǎn)點(diǎn)頭，老板既然說分為三年銷售，那么自己只需將12幢住宅大廈也為三期工程即可；

這樣一來，既減少了財(cái)務(wù)壓力，又不會(huì)被人說！

此時(shí)，黎星已經(jīng)通過吳光耀的話語，而清晰的明白了港島地產(chǎn)走勢(shì)，所以信心十足！

黎星接著說道：“太古山谷1號(hào)地盤，和賽西湖地塊的操作方法和時(shí)間差不多。”

吳光耀再次點(diǎn)點(diǎn)頭，補(bǔ)充道：“可以選擇在1975年底就起樓！”

雖然在1974年到1976年，這幾年長江實(shí)業(yè)起樓的面積較小，但是不影響長江實(shí)業(yè)：

第一，長江實(shí)業(yè)的財(cái)務(wù)狀況可以支撐這兩三年的相對(duì)空白期；

第二，港島一建這幾年也有很多商業(yè)樓宇項(xiàng)目，并不會(huì)讓工人和判頭大量失業(yè)！

想到于此，吳光耀提醒道：“我預(yù)計(jì)到了1976年，港島會(huì)出現(xiàn)搶工人，搶判頭的情形，你要做好心理準(zhǔn)備！”

黎星的內(nèi)心深處，對(duì)吳光耀的佩服無疑又增加了許多！

事業(yè)如此龐大的老板，居然連這種場景都能預(yù)判出來，可謂真的是腦容量大的出奇！

“恩，老板放心，我會(huì)拿出方案的！關(guān)于銅鑼灣的那塊地皮，我已經(jīng)做好的規(guī)劃！銅鑼灣是港島的第二商業(yè)中心，而銅鑼灣的那塊奶牛場地皮更是高達(dá)110萬平方尺，還有一些制冰廠等地盤，也有20萬平方尺。所以，我打算在這些地盤上面，修建五幢高檔商業(yè)大廈，以及一個(gè)包含購物中心的高檔私人屋邨及高檔住宅項(xiàng)目。而五幢甲級(jí)寫字樓計(jì)劃，我打算最近就開始進(jìn)行！”

換做是其它地產(chǎn)公司，五幢甲級(jí)高檔寫字樓，絕不是那么輕而易舉的事情；

但是對(duì)于長江實(shí)業(yè)來說，并不存在這個(gè)問題！

其它的原因暫且不說，就憑長江實(shí)業(yè)的背后是吳光耀；

管理層也知道，哪怕因?yàn)榘l(fā)展速度過猛，而導(dǎo)致出現(xiàn)財(cái)務(wù)狀況，也不是大難臨頭；

因?yàn)閰鞘霞易咫S時(shí)可以私有化這個(gè)公司！

就連港島股民都知道這個(gè)道理，所以，長江實(shí)業(yè)自股災(zāi)之后，市值不過蒸發(fā)了40（絕大數(shù)上市公司蒸發(fā)了70），依舊還有42億港幣的市值；

這個(gè)市值從最開始占香港總市值的9，現(xiàn)在已經(jīng)攀升到占香港總市值的15，達(dá)到了一個(gè)可怕的程度。

股民不僅僅看到了長江實(shí)業(yè)的背后有吳氏家族，不擔(dān)心倒閉；

還有一個(gè)非常明顯的財(cái)務(wù)狀況良好，并且長江實(shí)業(yè)的收租非常高，而且穩(wěn)定（商業(yè)地產(chǎn)只降了25，新加坡更是收租上漲）。

綜上，靠著兩個(gè)大型商業(yè)體和六幢甲級(jí)寫字樓收租，長江實(shí)業(yè)的股票硬是很剛！

當(dāng)然，這也有個(gè)壞處，那就是吳光耀提前拋售了12的長江實(shí)業(yè)股票，再重新買進(jìn)，賺了才僅僅三億港幣。

“銅鑼灣的高檔住宅項(xiàng)目，我打算從1975年開始起樓；至于薄扶林那塊地皮，我覺得還是先儲(chǔ)備起來，到了八十年代再考慮！”

銅鑼灣的地皮在修建了5幢商業(yè)大廈及小型購物中心之后，預(yù)計(jì)還能剩下80萬平方尺左右，預(yù)計(jì)可以修建4000套高級(jí)住宅單元，確實(shí)夠長江實(shí)業(yè)消化一個(gè)階段了。

但是，吳光耀還是搖搖頭，說道：“薄扶林那塊地皮，也在1975年開始建設(shè)一個(gè)大型屋邨。地皮雖然留在手上可以等房價(jià)升值再造，但是這么大一塊地方空置，會(huì)被人說閑話的！重要的是，八十年代，我們長江實(shí)業(yè)依舊不會(huì)缺大型私人屋邨的地皮，你就放心吧！”

黎星點(diǎn)點(diǎn)頭，說道：“恩！既然如此，看來我們這幾年大項(xiàng)目真的很多！”

其實(shí)，長江實(shí)業(yè)八十年代的大型私人屋邨地皮根本還沒有坐落；

港燈的兩塊地皮雖然可以發(fā)展大型私人屋邨，倒是港燈本身實(shí)力不弱，自己貿(mào)然將港燈的地皮剝離，也容易被人詬病；

所以，吳光耀認(rèn)為港燈也有必要成立一個(gè)地產(chǎn)公司，自己開發(fā)北角電廠和鴨脷洲電廠這兩塊地皮；

當(dāng)然，兄弟公司可以參與進(jìn)來！

本著有錢一起賺的原則，吳光耀已經(jīng)不會(huì)輕易的私有化公司了！

除非，這個(gè)公司被港島股民嚴(yán)重低估，造成不利于公司發(fā)展，比如九龍倉集團(tuán)；

而和記黃埔、港燈這些公司，經(jīng)營本身沒有問題，何必要吃獨(dú)食呢？

所以，長江實(shí)業(yè)八十年代的開發(fā)大型屋邨地盤，目前只有一個(gè)選擇，那就是天水圍；

吳光耀準(zhǔn)備造新市鎮(zhèn)，長江實(shí)業(yè)正好參與進(jìn)來！