我的投資時代 1276、修復的真諦

“買入，指以低于重置成本旳價格收購高質(zhì)、能創(chuàng)收的資產(chǎn)；

修復，指基金積極地參與所投資公司的管理和經(jīng)營，并迅速解決其資本結(jié)構(gòu)問題、硬傷及各種經(jīng)營問題；

賣出，一旦所有問題都解決了，企業(yè)的運營走上正軌，基金退出的時機也就成熟了。

這就是房地產(chǎn)基金的三步走戰(zhàn)略，非常簡潔明了。

但實際做起來,你們會發(fā)現(xiàn)，遠遠沒有想象中的那么簡單。

尤其是第二步修復，它非常考驗一只房地產(chǎn)基金的運營水平，同時也關(guān)系到基金的最終獲利。”

一行人走在舊金山市區(qū)的大街上，夏景行偏頭對身旁的小犬介紹道。

在他身旁,還跟著伊凡卡、劉小朵、張晨光及幾名保鏢。

半個多小時前,飛機降落在了舊金山國際機場,然后夏景行等一行人就被前來迎接的小犬帶到市區(qū)CBD這一帶來了。

他們準備一起去看看小犬買的那將近300套房子，商討一下愿景家園的下一步運營策略。

小犬笑呵呵道：“老大，你的這套三步走戰(zhàn)略理論，我貌似在那里聽說過啊？”

聞言，伊凡卡笑吟吟的看向了夏景行，想看看他怎么說。

夏景行輕笑一聲，失策了。

他的這套理論沒有忽悠住從小到大見多識廣、對房地產(chǎn)領(lǐng)域無比熟悉的伊凡卡就算了，現(xiàn)在連小犬都忽悠不了了。

“房地產(chǎn)基金都是這個運營模式，各家公司之間大同小異。”

小犬朝夏景行擠眉弄眼道：“原來是這樣啊，我就說這套理論怎么跟黑石的房地產(chǎn)基金運營模式那么接近。”

聽到這，伊凡卡再也忍不住了，噗呲一聲笑了出來。

“你笑什么？”

夏景行暼了伊凡卡一眼，攤手道：“理論大家都懂，關(guān)鍵看各自的運營水平。”

小犬像個狗腿子一樣猛點頭,“老大說的對,黑石的理論水平是很高，但實操水平慘不忍睹。

2007年5月，那時候次貸市場已經(jīng)出現(xiàn)了不好的苗頭，結(jié)果黑石的管理層仗著自家公司即將上市了，有錢了，執(zhí)意強力推動拉鋸談判了近一年時間的希爾頓收購案。

最終，黑石以56億美元的投入本金，加上高盛、美銀、美林、德銀等債務投資者拼湊出的205億美元貸款，溢價40收購并私有化了希爾頓酒店。

交易完成后，希爾頓旗下?lián)碛械?0個酒店品牌，遍布全球的2800家酒店，近50萬個房間全部被黑石收入囊中。

但如今美國乃至全球經(jīng)濟陷入衰退，旅游酒店業(yè)一片蕭條，聽說黑石的五十多億美元本金都快被減值光了。

如果不是黑石二十多年的金字招牌在那擺著，莪想高盛、美銀、德銀他們應該都要掀桌子了。”

夏景行笑瞇瞇的看著小犬，“可以啊，最近本事見長啊！再過幾年，我都要跟你混飯吃了。”

“我都是道聽途說，比不上老大你運籌于帷幄之中，決勝于千里之外！”

小犬表現(xiàn)得很謙虛，盡管他最近兩年也在瘋狂的學習和補課，但他可不認為自己的水平比得上夏景行，連十分之一、百分之一都達不到。

夏景行看向伊凡卡，說道：“你跟希爾頓姐妹那么熟，她們對這筆交易是不是很得意？

認為把曾祖父留下來的家業(yè)賣了個好價錢，避開了金融危機不說，以后還有機會低價買回來。”

伊凡卡嘴巴張得老大，表現(xiàn)的很是吃驚，“你怎么知道？她們姐妹可沒少在我面前炫耀這筆交易，說她們家如何如何高瞻遠矚。

不是變賣祖產(chǎn)，而是一種投資策略。

黑石替她們家擋了一刀，她們說很感謝施瓦茨曼（蘇世民）先生。”

夏景行微笑道：“過幾年后，希望她們還可以像現(xiàn)在這樣笑的出來。”

伊凡卡聽出了話外之音，連忙追問道：“你很看好這筆交易？你認為黑石可以把希爾頓改造好？”

夏景行比出兩根手指頭，“黑石具有兩大優(yōu)勢！

第一，他們有二十多年的良好信譽和品牌，和華爾街的各家大型金融機構(gòu)都保持著良好的關(guān)系，很懂得分蛋糕、交朋友。

我有聽到小道消息說，JP摩根的行政總裁很想甩掉希爾頓的40億美元貸款。

但是現(xiàn)在爆發(fā)了金融危機，JP摩根根本無法把這些貸款打包成證券賣給各路投資者。

至于抽梯子，JP摩根想都別想，頂多在圈子里發(fā)幾句牢騷，希望黑石方面聽到后能有所表示。

黑石的第二大優(yōu)勢是貸款協(xié)議。

一般來說，如果一家公司連續(xù)幾個季度發(fā)生運營虧損，債權(quán)人會要求立刻償還貸款。

而黑石依靠過去的成績和口碑，簽署的貸款合同則沒有任何這種所謂的補充協(xié)議，因此不會觸發(fā)提前償還貸款的條件。”

小犬睜大眼說道：“黑石借了200多億美元貸款，條件竟然這么寬松？”

夏景行笑著回應道：“你以為呢？華爾街向來喜歡捧高踩低，即便合同有些苛刻，依然有大把的人上趕著給黑石送錢。”

“法克～”

小犬爆了一句粗口，連連感慨沒天理。

夏景行嗤笑道：“這就跟科技公司的技術(shù)優(yōu)勢是一樣的，金融企業(yè)的品牌和業(yè)績夠硬，自然有優(yōu)待。

而黑石很懂得利用自身的這種優(yōu)勢，不然他們怎么能創(chuàng)造那么多成功的杠桿收購案例？

有了喘氣之機，黑石在希爾頓內(nèi)部展開了大刀闊斧的改革，把總部從加州比弗利山莊搬去了更節(jié)約成本的弗吉尼亞州，同時進一步推進希爾頓集團的特許經(jīng)營權(quán)策略和大幅削減運營成本等等。

黑石做了很多降本、增效、開源的工作。

但是這些，還遠遠不夠。

貝蘭克梵告訴我，黑石最近想找他們這幫債務投資者談談，要求債權(quán)方延緩貸款還款期限。”

熱愛商業(yè)、熱愛學習的伊凡卡聽得很是認真，這可是華爾街的頂級商業(yè)信息，一般人根本接觸不到。

她忍不住問道：“你覺得高盛他們會同意黑石提出的要求嗎？”

夏景行輕輕點頭，“肯定會答應的，關(guān)鍵看黑石愿意讓渡出多少利益，估計會進行債務重組，債轉(zhuǎn)股一波。

同時，黑石肯定也會再次對希爾頓進行注資，以向眾多債務投資者表明自己經(jīng)營好希爾頓的決心。”

伊凡卡恍然大悟，點頭道：“我明白了！不過這一切都建立在黑石二十多年輝煌成功的基礎(chǔ)上，一般的機構(gòu)很難去復制這種操作。”

夏景行輕輕點頭，原本他還動過收購希爾頓的念頭，不過當他仔細衡量一番后，發(fā)現(xiàn)自己可能玩不轉(zhuǎn)。

不得不說，黑石還是有真本事的，挑選了一個最差的時機收購希爾頓，剛剛收購完成就爆發(fā)金融危機，所有人都等著看黑石的笑話。

結(jié)果，黑石竟然完成了逆襲，杠桿收購希爾頓一役創(chuàng)造了私募股權(quán)史上回報最豐厚的一筆投資，凈收益超過140億美元。

其中，最愛在海外買買買的接盤俠中國河航集團，為其貢獻了65億美元收益。

因為這筆以及其他幾筆回報豐厚的地產(chǎn)投資，黑石地產(chǎn)基金的掌舵者喬納森·格雷直接被蘇世民定為了自己的接班人。

夏景行看向伊凡卡和小犬，說道：“現(xiàn)在你們領(lǐng)悟了“修復”的真諦了嗎？”

兩人皆點頭，心中各有所悟。

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