大時代之金融之子 第一百零八章 “兩房”危機

1929年股市大崩盤，整個美國經(jīng)濟陷入到蕭條時期，房地產(chǎn)市場也進入了嚴冬臘月，全美房價平均下跌31，而恢復(fù)到蕭條前的水平又花去了美國足足19年的時間。

在大蕭條之前，房屋貸款的主要來源是銀行，一般是三十年期限。但和銀行負債的配置（通常都是短期）相比起來，這個年限實在是太高了。所以一般的商業(yè)銀行要求房屋貸款借入者在五年到七年左右就開始還款，這種做法如今依然存在。

如果世道良好，經(jīng)濟增長，收入上升，這種貸款給人帶來的壓力并不算大。但在世道凋敝，經(jīng)濟萎靡的情況下，貸款人只能放棄提前還款，這使得貸款違約。而一旦發(fā)生違約，這些房產(chǎn)將被銀行收回拍賣，導(dǎo)致整個市場供應(yīng)量過剩，反過來又導(dǎo)致房價的進一步下跌，形成一個死循環(huán)。

因為商業(yè)銀行的這種特性，使得它們不能真正成為房貸市場的主力軍。在這種情況下，美國政府于1934年通過國家住房法案，成立了聯(lián)邦住房管理局（fha），以政府的名義為滿足條件的貸款者提供房屋貸款的擔(dān)保，即fha向有工作、以自住為目的、低首付的貸款人提供房屋貸款擔(dān)保，讓他們能夠從銀行中借入房屋貸款。

但即使是以國家的名義作為擔(dān)保，但銀行間資產(chǎn)和負債時間上的錯配問題依然沒有辦法得到有效解決，于是在1938年，美國政府再次出手，成立了房利美公司。

房利美公司成立之初的目的，是為了收購銀行手頭上的fha擔(dān)保貸款，因為這樣一來。銀行就可以從房利美公司里獲得流動性。這樣一來，困擾銀行的流動性問題就迎刃而解。房屋購買者獲得了貸款，銀行獲得了流動性。雙方皆大歡喜。

因為房利美是聯(lián)邦政府機構(gòu)（此時），獲取的資金來自聯(lián)邦政府收益。并沒有商業(yè)銀行的融資成本，因此在利率方面極具競爭力。很快，房利美和fha聯(lián)手創(chuàng)造了一項重大革新：30年固定利率貸款。

雖然這部分貸款的利率比一般貸款的利率稍高，但對于貸款人的絕佳好處是：他們不用再擔(dān)心來自市場上的利率風(fēng)險，不用擔(dān)心房價價格的上漲或是下跌，因為每個月只需要固定的付出，他們就能夠獲得心儀的房屋。因此從1938年到1968年期間，美國房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展。住房擁有率從44上升到64.3，這其中就有房利美和fha莫大的功勞。

然而房利美作為聯(lián)邦政府機構(gòu)的歷史到1968年就戛然而止，因為在這一年越南戰(zhàn)爭達到了高潮，而美國國內(nèi)的反戰(zhàn)聲音也一浪高過一浪。美國人民不愿意看到自己的小伙子遠去地球的另一端平白無故地丟掉性命，自然也不愿意為軍隊支出買單。而為了繼續(xù)籌集龐大的軍費，維持在南亞地區(qū)的軍事開銷，當時的美國政府選擇賣掉了房利美。

為了防止房利美一家做大，兩年后美國政府又成立了另外一家專門收購fha擔(dān)保貸款的公司，即房地美。從此，兩家堪稱是房地產(chǎn)市場的終極巨頭開始了幾乎是不受控制的大肆擴張。因為他們有著政府的隱形擔(dān)保，融資成本也遠遠低于競爭對手，所以發(fā)展異常迅猛。

1970年。“兩房”的業(yè)務(wù)不再局限于收購fha擔(dān)保貸款，開始進軍那些沒有擔(dān)保的銀行房屋抵押貸款。

1971年，房地美率先發(fā)行房屋抵押貸款證券，1981年，房利美跟進。

1992年，房利美成為全美最大房屋抵押貸款證券發(fā)行商，同年美國國會要求“兩房”增加對中低收入者的支持。

1999年，“兩房”開始逐漸減低貸款要求，涉足高風(fēng)險的貸款市場。

2003年。“兩房”共發(fā)行近2萬億美元的房屋抵押貸款證券，相當于當年美國債券市場總額的10。

2004年。“兩房”被查出存在重大會計違規(guī)，均瞞報數(shù)十億美元的利潤。一時間引起軒然大波。當時兩家公司的管理層遭遇大清洗，但這一舉動并沒有讓這兩家公司充分警醒。

2005年開始，“兩房”開始加速進入高風(fēng)險市場，購買了市場上大量次級抵押貸款債券，直到07年8月份，次級抵押貸款債券的炸彈爆發(fā)。

作為兩家巨無霸公司，“兩房”為市場提供房屋抵押貸款的流動性，再將收購來的抵押貸款打包成自身的債券出售或者持有，以兩者間的利差作為贏利點。它們持有或者擔(dān)保著的住房貸款占據(jù)整個美國抵押貸款市場的42，達到了天量的5萬億美元。在另外一方面，“兩房”發(fā)行超過4.5萬億美元的債券，使得它們在負債和資產(chǎn)方面總共牽扯到接近10萬億美元的資金。

從07年的8月份開始，隨著次級房屋抵押貸款債券危機的爆發(fā)，“兩房”手頭上持有的大量次級房屋抵押貸款債券價格下跌，經(jīng)營狀況轉(zhuǎn)盈為虧。到二季度，“兩房”公布的虧損額度達到了65億美元和27億美元。

在這種情況下，從08年的3月24日，fha開始向“兩房”注資，增持超過1000億美元的抵押貸款債券，試圖幫助“兩房”恢復(fù)流動性，從而向美國房地產(chǎn)市場注入新的活力和信心，但情況并沒有因此得到好轉(zhuǎn)。

以房利美威力，在5月6日公布的財務(wù)報表當中，他們宣布一季度虧損21.9億美元，并預(yù)測明年損失可能會繼續(xù)惡化。

但世人所不知道的是，即便是這個數(shù)字，也被他們的高層有意識地縮小了。

“該死的，他們怎么還敢這么做？”

在這間辦公室內(nèi)，一貫儒雅非常的亨利.保爾森罕見地動了真火，將手頭上的文件狠狠地摔在辦公桌上。怒吼道，“他們難道忘了四年前的事情了嗎？”

坐在他對面的，是美聯(lián)儲主席伯南克。對于保爾森的失態(tài)。他微微地側(cè)過頭去，垂下眼簾。說道：“現(xiàn)在并不是追究的好時機，我們應(yīng)該想該怎么解決這些問題了。”

“這些婊子養(yǎng)的，真仗著他們在國會里有朋友，就竟然敢這么做！”一聽到伯南克的話，保爾森更是生氣，一張臉瞬間變得陰森起來，說起話來甚至有些咬牙切齒，“真的以為我們不敢放任不管嗎？”

因為太過于生氣。保爾森罕見地說了臟話。但伯南克并沒有在意這些小節(jié)，他被保爾森的最后一句話給嚇到了，雙洋猛然睜開，精光迸射而出，“什么？亨利，你知道你在說什么嗎？放任不管？上帝啊，這……這怎么可能？”

不等保爾森回答，他就急忙站起身來，說道：“天吶，這件事不能指望你了。我要上報總統(tǒng)先生。我要讓他知道事情的嚴重性。該死的，這件事絕對不能不管。”

亨利.保爾森，美國財政部長。執(zhí)掌財政政策；本.伯南克，美聯(lián)儲主席，執(zhí)掌貨幣政策，這兩個堪稱美國經(jīng)濟甚至是世界經(jīng)濟的掌舵人，卻決定不了某件事情，由此可見問題的性質(zhì)十分嚴重。

“不用了！”

保爾森終于冷靜下來，“這件事肯定要告知總統(tǒng)，不過在此之前，我們倆應(yīng)該先擬定出一個方案出來。讓總統(tǒng)先生參考。”

“也好！”伯南克收住腳步，回頭深深地看了對方一眼。“我們必須擬定一個完善的方案，確保在市場做出反應(yīng)之前。將不良影響徹底地消滅掉！”

亨利.保爾森沒有再說什么，不過重重地點了點頭。

04年的“兩房”會計丑聞并沒有使得它們管理層洗心革面，相反在謊報盈利上他們依然故我。就在今天的下午時分，伯南克從房利美的內(nèi)部得到消息，為了和華爾街的預(yù)期值保持一致，房利美的總裁大衛(wèi).格倫授意手下謊報了高達50億美元的虛假收入。

在這封匿名舉報材料當中，詳細地記錄了房利美高層是如何扭曲內(nèi)部會計制度，使得整個財務(wù)狀況得到美化的全部過程。最令人震驚的是，房利美的高層之所以這么做，是因為在目前的薪酬制度下，他們虛報盈利能夠獲得更多的報酬。

盡管這個消息來自房利美公司內(nèi)部，但該消息人士斷言，相似的會計造假事件也出現(xiàn)在了房地美公司的內(nèi)部。最后他還表示，這個消息掩蓋不了多久，希望伯南克和他的同事們盡快采取措施。

由于類似的事情曾經(jīng)發(fā)生過一次，所以在得到相關(guān)內(nèi)幕之后，伯南克也是大為震驚，但這件事他自己單獨解決不了，只能以最快的速度出現(xiàn)在亨利.保爾森的辦公室內(nèi)。

自然，保爾森在得知這樣的事情后震怒不已。四年前的事已經(jīng)讓房利美的首席執(zhí)行官和財務(wù)總長走人，但現(xiàn)在的他們竟然還不知道收斂，這種屢教不改的行為讓保爾森非常惱火。但惱火之后，保爾森就很快地冷靜下來，因為房利美和房地美畢竟不是一般的公司。

而且在這個時候，如果消息一旦傳播出去，整個市場肯定為之劇烈震蕩，原先剛剛穩(wěn)定下來的局面會被再次打破，更為嚴重的是，“兩房”說不定有破產(chǎn)的可能，而如果“兩房”真的破產(chǎn)，那整個美國的地產(chǎn)業(yè)也可能跟著就完蛋了。

直到現(xiàn)在，保爾森和伯南克都不清楚“兩房”內(nèi)部的真正財務(wù)狀況，但根據(jù)他們粗略的估計和公布出來的數(shù)字，相信兩房至少從07年到現(xiàn)在虧損超過150億美元，這個數(shù)字遠比披露出來的數(shù)字要大得多。

一定要搶在市場之前作出應(yīng)對措施！

“由我們出面，公開對‘兩房’進行背書，你覺得這個提議怎么樣？”保爾森皺著眉頭思索了半晌，給出這樣一個意見來。

一般來說，對于財政部長的講話，市場通常都會很給面子。但伯南克對這個意見并不以為然，因為這段時間他實際上在金融危機的第一線，對于目前市場的情況更為了然，當下?lián)u著頭說道：“我不認為這是一個可行的方案，我覺得托管更適合目前的處理。”

“托管？”保爾森神情大變，“本，你在和我開玩笑嗎？嚴重到這樣了？”

托管，自然是將“兩房”的管理權(quán)暫時寄托在聯(lián)邦政府名下，這是一種以政府信用做擔(dān)保的背書。如果要托管，意味著“兩房”產(chǎn)生的債務(wù)將由政府方面來承擔(dān)。

這么大的事情保爾森也做不了主。

“這樣吧，我們把各自的方案草擬出來，送到總統(tǒng)面前，讓他來定奪！”最后伯南克讓了一步，憂心忡忡地說道，“不過要抓緊了，希望總統(tǒng)先生能夠盡快做出決定。”(